住宅の購入や住宅ローンをFPに相談現在の変動金利のまま、返済を続けていったほうがよいでしょうか。それとも、固定金利に見直したほうがよいですか？

最近の金利上昇は、変動金利タイプの住宅ローンを借りているご家庭にとって、不安を感じざるを得ない状況になっていますね。ただし、住宅ローンの金利選びで大切なのは、あわてて動かないことです。変動金利の住宅ローンを固定金利に見直すと、「金利の変わらない安心」は得られますが、そのいっぽうで「元金が減らないリスク」を抱えることになるからです。具体的な数字で説明していきましょう。

固定金利の代表的な存在であるフラット35の2026年6月の金利は3.21％（返済期間21年以上35年以下、機構団信付きの場合）なので、ここでは固定金利型住宅ローンの適用金利は3.21％と仮定して試算します。変動金利型住宅ローンの金利は1.2％と仮定して、試算します。前提となる住宅ローンの残高（残りの金額）は3,000万円、残りの返済期間を20年として試算します。

3,000万円の住宅ローンを20年間返済していった場合、変動金利では月々の返済額が14万661円になります。もしこの時点で固定金利を選択すると、ひと月の返済額は16万9,550円になります。ひと月の返済額は、2万9,000円近く増える計算です。2万9,000円も多く返すにも関わらず、表のように固定金利のほうが元金に回る金額が少なくなっています。

変動金利と固定金利の元金と利息の中身は？

～3,000万円の住宅ローンを20年で返済する例～

上の表のように、変動金利は固定金利に比べて2万9,000円近く支払う金額は少ないのに、元金は2万1,000円以上も多く支払っています。さらに、利息の支払いは5万円以上少なくて済みます。これが、固定金利のリスクなのです。

金利の上昇がコワいとしても、固定金利に変えると、「月々の支払いは増えるのに、利息の割合も多くなってしまう」のが現実なのです。

とはいえ、金利がじわじわ上がっている中で、現在の変動金利のまま、返済内容を見直さないのもリスクです。そこで、返済プラン見直しのアドバイスです。

固定金利には変えないけれど、固定金利に変えたら返済額が増えるわけですので、その分を返済期間の短縮に利用してはいかがでしょうか。

ここでも、具体的な数字で説明していきましょう。住宅ローンの残りの返済期間を「20年から18年に2年間短縮」するプランで試算してみます。

残りの返済期間を2年間短縮すると、月々の返済額は15万4,497円になります。固定金利に変更したのと、同額程度の返済額になります。返済額は同じ程度ですが、返済期間を短縮することによって、元金に回る割合がより高くなることがおわかりいただけるでしょう。

変動金利で返済期間を短縮した例

～3,000万円を1.2％の金利で返済する場合～

利息に回る金額は同じなので、あまり有利になっていないのではないかと思われるかもしれませんが、返済期間が2年間、短縮されているので、返済総額はかなり減ります。また金利の変動にビクビクしなければならない期間も短くできる点もメリットです。

金利が上昇している現実はあるものの、この先10年などの長いスパンでの金利変動を予測することは誰にもできません。今の状況だけで、金利選択の判断をするのはキケンなことともいえるのです。

そのいっぽう、返済期間を短縮して元金の返済額を増やすのは、確実にリスク回避につながります。固定金利に見直せば、必ず月々の返済額はアップしますから、アップ分を返済期間の短縮に利用する方法を検討してはいかがでしょうか。

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