住宅の購入や住宅ローンをFPに相談あまり貯蓄がありませんが、自宅を購入できますか?

現在、月額9万5000円の賃貸マンションに入居中ですが、私の職場復帰に向けて、近々、職場近くに引越しを考えています。いずれは住宅購入をと考えていますので、引越し費用や家賃を考えると賃貸住宅への転居はもったいない気がします。このタイミングと、今の我が家の状況で住宅購入が出来るのか教えてください。

FPからの回答

諸費用を考慮すると、物件価格2000万円以下なら可能です

ご相談者
年齢31歳
収入
育児休業給付金 月額12万円
年齢29歳
収入
月額21万円
貯金
250万
子ども
1人

当初は、もうしばらくは頭金を貯めてから住宅を購入しようと考えていたのですね。けれども、賃貸住宅に今引っ越して、その数年後に自宅購入でまた引っ越すとなると、その費用もかさみます。ならば、いっそ今の時点で購入できないか、というわけですね。ただ、今の時点では貯蓄がまだまだ少なく、十分な頭金を用意できません。

最近は、購入価格の全額まで融資できるものが増えています。借入額が多くなれば、返済額も増えますので、頭金は多い方が安心ですが、住宅ローンで購入代金の全額を賄うことは可能です。しかし、購入時に支払いが必要なものがあります。住宅購入に伴う様々な費用です。"諸費用"と言っていますが、その金額は小さくありません。物件価格の5~10%程度はかかります。特に中古物件の場合は多めに考えておく必要があります。

諸費用の支払いについては、購入時に現金で払う必要があります。「諸費用ローン」というものもありますが、頭金が用意できず、さらに諸費用までもローンを組むのはあまりお勧めできません。

中古のマンションを購入する場合で考えます。物件価格2000万円の場合で、諸費用の合計額は180万円程度となります。この分を現金で支払うと、手元に残る預貯金は70万円になります。その後に少しずつ増やしていくとしても、当面はギリギリの状況です。物件価格が2500万円になると諸費用は213万円程度になり、手元にはほとんど残らないことになります。住宅購入はできますが、購入価格は抑える必要があります。

購入後にかかる費用の例(単位:円)

物件価格 2000万円 2500万円
仲介手数料 712,800 874,800 物件価格の3%+6万円
ローン保証料 32,400 32,400 金融機関によって異なる
ローン事務手数料 400,000 500,000 融資額1,000万円当たり20万円程度
火災保険料 160,000 200,000 物件の構造によって異なる
登録免許税 120,000 150,000 不動産の移転と抵当権設定に必要
登記費用 70,000 80,000 司法書士によって異なる
不動産取得税 0 0 控除額以内であればかからない
退去費用 90,000 90,000
引っ越し費用 150,000 150,000
家具購入 50,000 50,000
合計 1,785,200 2,127,200

上記はあくまで一例を示している。物件の状況によって異なる。

それでも、早めの購入がお得です

購入後は、ローンの返済が始まりますが、かかる費用はそれだけではありません。マンションであれば、管理費・修繕積立金が毎月かかります。戸建てであればすぐには必要ありませんが、いずれ必要となる修繕費の準備はしておかなければなりません。さらに毎年、固定資産税・都市計画税がかかります。これらの支払いも合わせて、今後の家計に問題がないかを検討する必要があります。

消費税も含めた物件価格2080万円を全額、住宅ローンで賄った場合を考えます。金利1.2%で35年返済だと毎月の返済額は7万5674円です。これに管理費・修繕積立金が月額2万円、さらに毎年かかる固定資産税・都市計画税を加えると、月平均の負担は約9万円程度となり、現在の家賃と同じ程度の負担で収まります。物件価格が2500万円だと、月平均の負担は約10~11万円程度になります。

購入後にかかる費用の例(単位:円)

物件価格 2000万円 2500万円
固定資産税 88,667 110,833
都市計画税 11,500 11,875
合計 100,167 122,708

住宅金融支援機構のフラット35を利用の場合は、この他に団体信用生命保険の保険料がかかる。

現状の預貯金では、あまり高額な価格の物件を購入することはできませんので、希望もある程度は抑えなければなりません。しかし、それでも早く購入した方がよいでしょう。十分な購入資金が溜まるまで待っていると、購入時期が遅くなり、ローンの完済も遅くなってしまいます。この金額でご希望にかなう物件があれば、今回の住み替えは、ご自宅購入の良い機会になるのではないでしょうか。

(2017年6月 村井 英一)

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