住宅の購入や住宅ローンをFPに相談二世帯住宅を建てると、税制面で有利になると聞きました。どのように有利になったのでしょうか。

30歳の息子が結婚して、孫が生まれました。息子は正社員でないため、生活は厳しそうなので、かわいい孫のためにもわが家を二世帯住宅に建て替えて、一緒に住むことを考え始めました。二世帯住宅に建て替えると、税制面で有利になると聞いたのですが、実際のところ、どのように有利になったのでしょうか。

FPからの回答

小規模宅地等の評価減の特例とは

二世帯住宅の税制の話をするためには、その前に「小規模宅地等の評価減の特例」について理解していただく必要があります。

小規模宅地等の評価減の特例(以下.評価減の特例)とは、親の家を相続する際、その家に同居している、あるいは同居している相続人がいない場合は、家を持っていない相続人(家なき子)が相続するなどの一定条件を満たしていると、相続財産としての不動産価値を大きく減らせる制度のことです。

どのくらい減額されるかといいますと、不動産を相続価値からなんと8割引きにしてくれます。たとえば相続評価が1億円の不動産の場合、この特例が適用されれば2000万円に評価が下がります。大きく評価を下げられるため、節税効果の高い制度といえるのです。

ちなみに平成25年までは、“内階段方式”の二世帯住宅でないと、評価減の特例は適用されませんでしたが、平成26年以降は“外階段方式”の二世帯住宅であっても、評価減の特例が適用されるようになりました。

相続時点で持ち家か、賃貸住まいかがポイントになる

今回のご相談者の場合、二世帯住宅に建て直して、一緒に暮らすことによって、「親と同居」の条件を満たすので、別々に暮らすよりも評価減は受けやすくなるわけです。

ただし、ご両親とも亡くなった時点で実家に住む人がいなくなり、その時に息子さんが賃貸住まいをしていれば、「家なき子」という状況となり、評価減の特例を使えます。別々に暮らしていても、評価減の特例がまったく使えないわけではないことは、知っておいた方がよいでしょう。いっぽう、お子さんがマイホームに住んでいる状態で、相続を迎えると評価減の特例は原則として使えません。

親子間の考え方もきちんと擦り合わせてから実行を

お子さんが正社員でない状態のまま働き続けることになった場合、住宅ローンの申し込みをしても、審査に取らない可能性があります。生活が厳しい様子をご覧になっているご両親にとって、家賃を払い続けるのを不憫に感じられるならば、二世帯住宅を建てる選択肢も十分にありそうです。

二世帯住宅を建てて、息子さんたちを迎い入れてあげる選択は、金銭面ではありがたいものの、お嫁さんの立場からすると、同居することによる気遣いなど、大変な面が生じるかもしれません。これは相性の問題なので、うまくいくことも、その逆もあるはずで、必ずしも大変になるとは限りませんが、一緒に暮らすためのルールやお互いの考え方をきちんと擦り合わせておいた方がよいでしょう。相続を中心に考えて二世帯住宅に建て替えたものの、親子間の関係性がうまくいかず、親側、あるいは子ども側の居住スペースが空室になってしまっている二世帯住宅も少なくないからです。

なお二世帯住宅の場合、外階段方式で建てたとしても、庭を共有するなど、賃貸には出しにくい構造になるケースも多くなります。親側に介護が必要になって住み替える場合はどうするか、亡くなった後はどうするかなど、ライフスタイルが変化したときのことについても、建て直す前に検討しておくことをお勧めします。

(2015年3月 畠中 雅子)

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