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住宅の購入や住宅ローンをFPに相談3年後に定年退職を控えています。退職したら、マイホームの買い替えを予定しています。マイホームを売却して損が出てしまった場合、損を埋められるような制度はありませんか。

3年後に定年退職を控えています。その後は失業給付を受給しながら、再就職先を見つけられればと考えています。40年近く同じ会社で働いてきたので、退職後の仕事は収入が少なくてもパート程度に抑えたい気もしています。

ところで定年を機に、マイホームの買い替えを検討しています。マイホームは30年くらい前に購入しており、住宅ローンは終わっていますが、老朽化が目立ちます。リフォームに大金を掛けても最期まで住めるわけではないので、売ったお金で買える程度のマイホームに住み替えようと考えています。買った時よりも、かなり安い金額でしか売れない場合、損をした分に対して補てんしてもらえるような制度はありませんか?

FPからの回答

マイホームの売却で損が出ると、給与所得や年金所得などと通算できる

数年後に定年退職を迎える年代の方は、現役時代に購入したマイホームを売却すると、譲渡損(売却損)が発生するケースが少なくありません。マイホームを買い替えて譲渡損が発生した場合、給与所得などと損益通算できる制度が設けられています。この制度は、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

譲渡損を損益通算するためには、マイホームの所有期間や収入など、いくつかの条件が設けられています。たとえば…

  • 譲渡する年の1月1日で売却物件の所有期間が5年を超えている
  • 譲渡する年の合計所得金額は3000万円以下
  • 自宅を売却する前年から翌年のあいだに新居を購入する
  • 買い替え先の物件の床面積は50m2以上ある

などの条件をクリアしていれば、発生した譲渡損失をその年の給与所得から差し引けます。

1年分の給与所得だけでは、譲渡損を引ききれない場合は、翌年から3年間、繰り越すことも可能。最長で4年間も所得税と住民税を抑えられるわけです。

納税額の多い現役時代のほうが、損益通算で多くの税金を取り戻せる

ご相談者は、退職した後にマイホームの買い替えを予定されているとのことですが、時期については、再検討されてはいかがでしょうか。失業給付は非課税所得なので、退職後に支払う所得税や住民税はかなり下がるはずです。その後、パートで働かれたとしても、現役時代に比べると、納税額はかなり減るでしょう。

損益通算は雑所得ともできるものの、年金生活に入ると、納税額は現役時代よりも減るのが一般的。そのため、マイホームの売却によって譲渡損失が多く出そうな場合は、納税額の多い現役時代に実行したほうが、還付される税額はかなり多くなります。

また税額を抑えることで、他のメリットも生まれます。仮に退職する年の納税額が所得税、住民税とも0にできれば、健康保険を任意継続にせず、国民健康保険にいきなり加入したほうが、保険料は安くなるはずです。

実際には、退職してからゆっくりと住み替え物件を探したいと思われる方も多いものの、納税額の多い時期に買い替えて、税金の負担を抑える方法も検討されてはいかがでしょうか。なお、この制度を利用できるのは、平成29年末までの予定。ただし、税制改正によっては延長される可能性もあります。

(2015年1月 畠中 雅子)

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