住宅の購入や住宅ローンをFPに相談DINKSの40代夫婦。注文住宅を建てる予定ですが、総予算はどのくらい必要でしょうか。また、住宅ローンは月にいくらくらいまでが安全ですか？

説明をシンプルにするため、住宅ローンは収入合算で1つのローンを借りると仮定して、試算してみたいと思います。

まず、現在の家賃と同じ金額に住宅ローン返済額を設定してみましょう。この場合、返済の終了年齢を「公的年金の受給開始年齢となる65歳までの20年間」としてみます。

返済期間が20年、金利を1％と仮定すると、借り入れ可能額は2820万円になります。これに現在の頭金から1000万円を加算すると、3820万円が購入できる予算の見積もり額になります。趣味の部屋を作るなど、個々人の要望を取り入れた注文住宅を建てる場合、土地代も含めて4000万円を切る予算はちょっと心もとない気がします。

お子さんがいらっしゃらないこともありますので、月々の返済額をもう少しアップして、ひと月16万円の返済をすることにしてみます。すると、返済期間や金利の条件が同じ場合で、借り入れ可能額は3470万円に増えます。さらにボーナス時に1回10万円の返済を加えると、借り入れ可能額は3840万円に増やせます。頭金を同じく1000万円足したとすると、購入予算の見積もり額は4840万円となり、土地の価格にもよりますが、注文住宅の取得も視野に入ってくるのではないでしょうか。

借入可能額を増やすには、返済期間を延ばす方法もあります。返済期間が長くなるほど、借り入れ可能額も増やせるからです。とはいえ、住宅ローンがスタートした後、返済の終わりまで、今と同程度の収入を継続して得られるかはわかりません。もしかしたら病気をして、しばらく休業する等のアクシデントに見舞われる可能性もあるでしょう。

思わぬアクシデントによって繰り上げ返済できなくなるリスクも考えると、できれば65歳を返済の終了時期にしたいところ。とはいえ、ご自分たちが満足できる注文住宅を手に入れようとする場合、もう少し購入予算を高くしたい気持ちがあるかもしれません。

そこで返済期間を25年、返済の終了年齢を70歳に延ばした上で、月々16万円、ボーナス時1回10万円の返済をおこなうと、借り入れ可能額は4680万円に増やせます。頭金を足すと5680万円に予算がアップするわけです。納得いく物件を手に入れるには、この5680万円程度を購入予算の上限額と考えても仕方がないですし、現在の年収が続けば、返済可能な予算だと思います。

ただし、返済の終了年齢を70歳にした場合、途中で繰り上げ返済ができないと、65歳の時点でまだ1000万円以上のローンが残る計算になってしまいます。退職金で完済するからいいと考えずに、予算を増やせば増やすほど、繰り上げ返済のペースもアップする必要があります。できるだけ早い時期に、繰り上げ返済を実行するようにしてください。

また今回、金利は1％で試算しましたが、実際の適用金利がもう少し高くなることも十分に考えられます。金利がアップすれば、返済額が増えたり、借り入れ可能額は減ることも知っておくことが大切です。

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